「広大地評価が利用できると、相続税が安くなる」ってご存知ですか?

「広大地」とは?

相続税で土地を評価する方法として、広大地の評価があります。

広大地とは、

1.一般的には500㎡以上(愛媛県では1,000㎡以上)の土地で、

2.都市計画法での開発行為を行った場合に道路などが必要な土地

をいいます。

広大地評価が必要な理由

土地の評価は、30坪や60坪など、その地域での標準的な土地の面積を前提に1㎡あたりの評価額である路線価を決めて、評価しています。

広い土地を持っている人が、実際に土地を売却する場合には、 道路を通して30坪や60坪の大きさにしなければ売却できません。でも道路部分は無価値のものとして売買されます。

つまり、単純に路線価に面積を掛けただけでは、評価が高くなるので評価減を認めているのです。

広大地の評価方法

1.戸建住宅分譲用地として開発され、道路等のつぶれ地が生じる土地です。

具体的には、普通住宅地区等に所在する土地で、各自治体が定める開発許可を要する面積基準以上のもの (一般的には500㎡以上 愛媛県では1,000以上)です。

2.ただ、開発に要する面積を超えていても広大地評価が出来ない土地があります。

その土地をマンション敷地などとして使用するのが合理的である場合には、広大地には該当しません。(容積率が300%以上の地域はマンションが適している地域と判断されています)。

つまり、戸建住宅分譲用地のように道路などの無価値の土地が生じないで、 土地全体をマンション業者に一括で売却できる場合には、広大地には該当しません。

3.なお、「広大地に該当するもの、しないもの」の条件を例示的に示すと、表2、のようになります (広大地判定フローチャート参照)。

如何でしょうか?相続税の土地評価で、広大地を適用できれば、地価格が約50~65%も減額される事がお分かりいただけたかと思います。しかし、いざ土地評価をして広大地が適用されるか検討すると、「不動産の高度な専門知識が必要」とか「グレーゾーンで判定が難しい」とか悩ましい問題が数多くあります。

一般の方にとって(相続専門の税理士様にとっても) 広大地の定義は、抽象的で難しい表現ですよネ・・・

要するに広大地に該当すると、原則的な評価方法と比較して評価額が(著しく)低くなるということを 押さえていただければ良いかと思います。

もし、あなた様が 土地の有効活用をお考えの地主様で

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