罠かも?銀行が言う「返済負担率」に惑わされないで!

返済負担率30%のチラシ
返済負担率30%のチラシ

金融機関の審査時には返済負担率を計算しますが、その返済負担率をそのまま鵜呑みにしては実際の返済で苦しくなる場合があります。

返済負担率」は、年収に対して何%までの負担であれば適正であるかを判断するための基準となります。

ですが、その計算にはあるものが考慮されていないため、本来の返済負担率よりも割合が実質的に高くなってしまい、返済が苦しいと感じてしまう事が大いにあります。

ここでは、返済に困ることが起こらないよう、ちゃんとした返済負担率の使い方をアドバイスしたいと思います!

返済負担率の弊害

実際の返済負担率が 銀行での計算と違ってきてしまう理由は何でしょうか?

それは 私達の税金や社会保険などの税金部分が返済負担率の計算に含まれていることによる弊害です。 私たちは収入を税込み年収として計算することが殆どです。ですから、年収300万円の人でも(中を覗いてみると)20%位が税金や社会保険として引かれています。すると 年収は手取りで240万円程となります。240万円を返済負担率30%(伊予銀行のケース 一般には25%の金融機関が多い)で計算すると、年間の返済可能額は72万円(6万円/月)が限度となりますが、年収300万円でそのまま計算してしまうと 年間返済可能額は90万円(7.5万円/月)と 必然的に大きく設定される事となります。この違いが、実際に借り入れをした時の返済が 苦しいと感じてしまう要因なのです。

※因みに 添付したチラシでは、年収288万円の世帯でも(諸費用含めて2460万円借入できて) セット価格2,290万円の土地付き分譲住宅が、フルローン購入できるスキームとなっています。月々の支払は65,700円です。(伊予銀行の事例 借入額2,290万円 35年支払 3年固定キャンペーン金利1.1%) 

税引き後で考えるとオーバーローンになっていますが・・・。支払は本当に大丈夫でしょうか?

返せる額から 借入可能額を求めましょう!

このように 金融機関が試算した結果で借り入れ可能額を決めてしまうのは、大変リスクがあるのです。 いくら金融機関の人が「この額までなら借り入れできますよ!」と言っても、実際には 税金などが年収から引かれていないため、適正負担率をオーバーした額を 返済していく形となってしまうのです。

ですので、負担に感じない額を元に借り入れ可能額を計算するという方法を ここでは紹介したいと思います。 金融機関(伊予銀行)の計算では年収300万円の人の返済負担率は30%で90万円でした。月間7万5千円の負担となります。 ですが実際には 手取り年収は240万円程ですので、本来なら月間6万円ほどが限度なのです。

では 返せる額とはいくらくらいなのでしょうか。一つの目安としては家賃などがあります。 現在のお住まいの家賃は、月々の手取り給与から判断して 借りているはずです。例えば家賃5万円の家に住んでいるとすれば、年間60万円が返済額となります。 それを35年間返済すると考えたら2,100万円になります。

これを もし金融機関試算のもとに借入可能額を算出していたら、3,150万円(75,000×12ヶ月×35年)になってしまいました。

実際に 余裕を持って返済できる借入額と比べると、ナント1,050万円もの差が出てしまうのです。(中古住宅が もう1軒購入できる位の額ですネ!ある意味 勿体無い~)

家賃を例にした計算なので、実際に住宅を購入した場合は 固定資産税・修繕積立金などの費用も掛かるので、それを含めて計算しなければなりません。

金融機関やハウスメーカーに任せたりせず、自分でも計算してみましょう!

このように 大きな差が開いた計算結果となりましたが、如何でしたでしょうか?

金融機関は 額面給与での計算による借入可能額の算出ですが、現実的には手取り年収で考えたほうが 絶対安心です。 自分で手取り年収をもとに借入可能額を試算し、さらに家計を圧迫しない程度に 今住んでいる家賃を参考に、一度計算をしてみるとバランスが取れるのではないかと思います。 兎に角、金融機関の借入可能額には 一度疑問を抱いてもらって自分でも確かめてみましょう。 そうすることで 住宅ローンを借り入れた後も、圧迫感なくローンと共生した 豊かな生活が送れると思います。

物件を決める前の 予算の参考になれば幸いです。

【追伸】健全な住宅ローン返済で 土地付新築の自宅を購入する事例は、コチラをご覧下さい。必ず参考になると思います。(年収200万円台 20歳台でも買える家です。しかも収入付・・・)

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