戸建賃貸 5つのデメリット

投資対象に戸建賃貸を選ぶ人が増えています。

不動産投資の中でも利回りの高い戸建賃貸は大変魅力的な投資先ではありますが、デメリットを抱えていることを理解しておかないと思わぬ失敗をしてしまいかねません。

大切な資産を守るためにも、戸建賃貸投資のデメリットも知っておきましょう。

1.家賃収入は100か0

戸建賃貸を貸して家賃を得ようと考えた場合、借り手がいれば想定した家賃収入を100%得ることができますが、入居者が見つからない空室の期間は 家賃収入はゼロになってしまいます。

アパートやマンションなどであれば貸し出す部屋は一棟に複数ありますから、仮に一室が空室になったとしても他の部屋に入居者が住み続けている限り家賃収入は発生します。

全く収入がゼロになる可能性は低いですから、ある程度のリスク分散が成立している状態です。

戸建賃貸の場合は、入居者がいない期間は全くの無収入になってしまいます。

家賃収入を前提にローン返済プランを計画している場合、無収入の期間にも返済は行う必要がありますから 一定の運転資金が無ければ「ローンが破たんしてしまいかねない」というデメリットを抱えてしまいます。

そのリスクヘッジとして 当社では「空室保証制度」をご用意して オーナー様を守っています。

2.マスで 収益性の確保が困難

集合住宅であれば一定の部屋数(戸数)を確保することで 収益性を高めることができますが、戸建て住宅の場合は 土地面積に対して収益性を確保するのが難しい面があります。

賃貸物件として戸建住宅は非常に人気ですが、家賃設定は時として難しい場合があります。

例えば、アパートなら 1K 4万円×4部屋で 毎月16万円の収入が望める広さの土地とエリアであっても、戸建て3LDK 1棟を建築して家賃16万円で貸し出すのは難しいでしょう。(10~12万円がMAX?)

同じ広さの土地であれば 集合住宅の方が収益性は高くなりますから、戸建て住宅では一定以上の収益は望めないのが現実です。

勿論 借り手が見つかりやすいという点では、家賃を多少低めに設定しても ある程度の収益性を確保できますし、投資額(建築費)と収益(家賃収入)のバランス、競争力も含めた総合的な収益力なら戸建賃貸は非常に魅力です。

ただし、戸建賃貸ではどれだけ付加価値を追加したとしても 相場を超越して高過ぎる家賃を設定しては、借り手を見つけるのが困難。よって 一定以上の収益が望めないというのも事実です。

3.時代の変化に対応しにくい

住宅には流行り廃りというものがあり、建築時は最新の住宅であっても 時間が経つごとに徐々に時代遅れになってしまいます。

戸建て住宅の場合も 時代が変われば求められる住宅のスタイルも変わりますから、時間が経つにつれて どんどん借り手を見つけるのが難しくなってしまい、家賃の確保が困難になってしまうことが考えられます。

子供二人がスタンダードな時代の一戸建ては、子供部屋が確保できるように 部屋数の多い住宅が人気でしたが、少子化の現在では細かく区切った間取りよりも 広々とした開放感のある間取りが人気です。

リフォームやリノベーションで住宅に新しい価値を与えることもできますが、一般的に工事費用は安いものではありませんし「工事期間は家賃収入がゼロになってしまう」というデメリットもあります。

当社では、長期間にわたって物件価値を維持しつつ、退去の度に(最小限度の費用で)更に付加価値を付ける提案をしています。常にアンテナを高く掲げ 時流の流れに沿ってオーナー様をサポートし続けます。

4.メンテナンスに費用がかさむ

住宅というものは ある意味「消耗品」であり、きちんとしたメンテナンスを行わないと ドンドン劣化してしまいます。

戸建賃貸のメンテナンスは 意外と費用が掛かる場合もあり、給湯設備や配管など住宅機能の基礎部分の工事となると 一回で数十万円の費用が掛かることもあります。

戸建て住宅を維持するための ランニングコストを正確に計算し、修繕積立金を用意しておかないと、収益を確保するどころか 物件の維持もままならなくなってしまいます。

5.経営参入時の ハードルが高い

戸建賃貸に投資するためには、スタート時に ある程度まとまった資金が必要です。

下手をすると、(首都圏の)中古分譲マンションを購入するよりも 多額の費用が必要になる場合も有りますし、(地方で)土地と住宅を合わせて入手するならば 更に多額の費用が必要になります。

既に 土地を持っていない限り、スタート時の費用面のハードルは 結構高くなってしまいます。

一から新築住宅を建築するならば、当然ながら建築している期間は 全く収入が発生しませんから、資金の運用効率は悪くなってしまいます。

当社では、建物の規格化を徹底的に押し進め 着工から完成・入居満室までの期間を、最小限度に圧縮しています。

まとめ

戸建賃貸への投資にも様々なデメリットが存在します。

しかし、デメリットがはっきりとしているということは デメリットさえ克服できれば戸建賃貸投資は非常に有望な投資であるということが言えます。

上に挙げたデメリットは、すべて克服可能なものばかりです。正しい知識を身に着けて 注意を怠らなければ、過剰に恐れる必要はありません。

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